|
(фрагмент статьи)
инженер-экономист по организации управления в строительстве,
специалист по ценообразованию в строительстве
Путешественники, изучающие культуру разных стран, рассказывают, что в Японии есть сад Реандзи, в котором расположено 15 камней. Схема их расположения такова, что 15-й каменьможно увидеть только из определенной точки на местности. Любознательные посетители часами ищут эту точку зрения и только самые настойчивые могут увидеть все 15 камней сразу. Философия расположения этих камней видимо заключается в том, что сложную проблему нужно рассматривать с разных точек зрения.
Предлагаю рассмотреть проблемы формирования кондоминиумов с точки зрения ценообразования.
С переходом на рыночную экономику в России создан рынок жилья. Значительная часть населения имеет в собственности квартиру, в которой проживает. Цена жилья в крупных городах, особенно в Москве, очень высока. Собственнику квартиры в многоквартирном доме по Гражданскому кодексу РФ ст. 289) принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Расходы по содержанию квартиры и общего имущества дома несет собственник соразмерно принадлежащей ему площади. Однако из чего складывается цена квартиры, и что представляет собой доля в праве собственности на общее имущество дома не всегда понятно даже специалисту. Давайте попробуем разобраться.
Процесс формирования кондоминиума начинается с разработки проекта строительства дома. При этом отводится земельный участок, определяется потребность района в нежилых помещениях, составляется технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО), которое содержит графическую часть, сводный сметный расчет стоимости объекта строительства и пояснительную записку, после чего разрабатываются, варианты привязки дома к системам жизнеобеспечения. Проект согласовывается с различными государственными службами. Определяется исполнитель работ (генподрядчик) и порядок инвестирования, рассчитываются доли и заключаются договоры соинвестирования объекта строительства. До ввода в эксплуатацию объект незавершенного строительства находится в общей долевой собственности соинвесторов.
В ходестроительства идет доработка проекта и корректировка стоимости, разрабатываетсярабочая документация. На общее имущество дома составляется сводная смета. За ееитогом выделяются основные объекты строительства и указывается порядокраспределения капитальных вложений между выделенными объектами1.
Позавершении строительства по рабочей документации уточняются затраты.Составляется сводка затрат капвложений и указывается порядок их распределениямежду выделенными объектами. Выделенные объекты могут быть оформлены в частнуюсобственность, остальное имущество дома является их принадлежностью инеотчуждаемо по Закону. Казалось бы, все просто: дом готов, цена его определеназатратным методом, расчеты произведены. Пришло время распределения площади иоформления прав собственности по договорам инвестирования.
На этомэтапе в процесс вступает бюро технической инвентаризации. Задача БТИ — уточнитьплощадь, подлежащую оформлению в частную собственность и ее инвентаризационнуюстоимость, а также составить техническую документацию, необходимую дляэксплуатации здания.
Приуточнении стоимости строение оценивается заново. Цена, определенная проектнойорганизацией затратным методом, в расчетах стоимости строения не участвует.Проектное назначение помещений пересматривается. Оценка строения производится всоответствии с Порядком оценки строений2 по укрупненным показателямвосстановительной стоимости (УПВС), разработанным и принятым в 1969 году споследующим пересчетом в текущие цены с помощью специальных коэффициентов.
В базе1969 года нет аналогов современным домам из монолитного железобетона,облицованного кирпичом, построенным по индивидуальным проектам. Значительнуюдолю затрат в стоимости такого дома составляют затраты на строительствоиндивидуальных систем жизнеобеспечения (инженерных сетей, технологическогооборудования, помещений для его обслуживания и др.). Чтобы привести стоимостьтакого дома к фактическим затратам оценщик выбирает по таблицам УПВС ценунаиболее приближенную к цене, определенной затратным методом, и вносит втехнический паспорт на строение описание этого аналога. Так стены реальногодома из монолитного железобетона становятся кирпичными, 1-й группыкапитальности3.
Рыночная стоимость квартир рассчитывается на основании трех методов оценки — затратного, доходного и сравнения продаж.
(продолжение статьи читайте в журнале)
1 Московскиетерриториальные сметные нормы МТСН 81-98.
2 Порядокоценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правесобственности, утв. приказом Министерства архитектуры, строительства и ЖКХ РФот 04.04.92 г. № 87.
3 Пример взят на основаниитехнического паспорта на строение по адресу: ул. Зеленодольская, д. 31 корп.1(ТБТИ ЮВАО г.Москва, кварт. № 3056, инв. № 30)
Полностью статья опубликована в журнале Некоммерческие организации в России №5 / 2003 | 
